英国威廉希尔公司

各镇人民政府、埔寨农场，县府直属和省、市属驻丰各单位：

　　《丰顺县入市集体经营性建设用地低效用地认定与处置办法（试行）》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施中遇到的问题，请径向县科工商务局反映。

　　  丰顺县人民政府

　　2024年12月31日

　　抄送：县委办、县人大办、县政协办、县纪委办、县法院、县检察院。

　　丰顺县入市集体经营性建设用地低效用地

　　认定与处置办法（试行）

　　第一章  总则

　　第一条工作背景。为了深化农村土地制度改革，全面推进全域土地综合整治，激活农村土地资源要素，提高土地资源配置效率，根据《梅州市推进全域土地综合整治实施意见》（梅市明电〔2023〕127号）、《梅州市农村集体经营性建设用地入市改革工作指引》等文件精神，参考《自然资源部英国威廉希尔公司开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）、《梅州市自然资源局英国威廉希尔公司促进低效产业用地再利用的实施意见》（梅市自然资〔2020〕47号）等文件，结合我县实际情况，制定本办法。

　　第二条 指导思想。遵循集体经营性建设用地入市、全域土地综合整治、产业准入等要求；坚持最严格的节约集约用地制度和最严格的生态环境保护制度；以国土空间规划为统领、以科学认定和有效处置低效用地为重点，推动入市集体经营性建设用地低效用地通过科学合理的处置方式进行有效改造，促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。

　　第三条 工作原则。入市集体经营性建设用地低效用地的认定与处置应遵循以下原则：

　　（一）坚持政府引导，依法依规。建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制，加强统筹协调，形成工作合力。低效用地的认定与处置应符合国土空间规划，符合国家产业政策、环保要求、土地供应政策和土壤污染防治要求等规定。

　　（二）坚持市场导向，因势利导。按照市场在资源配置中起决定性作用的原则，鼓励政府、集体经济组织、土地权利人等多方力量参与低效用地的认定与处置工作，形成多样化的利用模式，增强改造开发的动力。

　　（三）坚持利益共享，多方共赢。建立完善经济激励机制，协调好集体经济组织（入市主体）、政府、土地使用权人等各方利益，实现共同开发、利益共享；统筹安排低效用地，实现产业升级、经济发展、民生改善。

　　第四条适用范围。丰顺县域范围内入市集体经营性建设用地低效用地的认定与处置，均适用于本办法。

　　第五条相关定义。本办法所称的入市集体经营性建设用地是指单位或个人通过出让、出租等方式从土地所有权人处依法有偿取得一定年限使用权的集体经营性建设用地。

　　本办法所称的入市集体经营性建设用地低效用地（以下简称“低效用地”）是权属清晰、不存在争议、依法取得使用权的集体经营性建设用地经认定存在已开发建设但利用现状仍有提升空间的；建设情况、投资强度与经济效益、产业类型、生态环保状况不符合国家、省市政策、监管协议或未达到集体经营性建设用地入市合同（以下简称“入市合同”）的；不包括被认定为闲置用地、不符合国土空间规划、用途管制及存在历史遗留问题的集体经营性建设用地。

　　第二章  低效用地认定情形与处置方式

　　第六条 认定情形。包括开发建设情况、投资强度与经济效益、产业准入、其他情形等：

　　（一）开发建设情况。

　　1．已动工建设，开发建设用地总面积超过应动工开发建设用地总面积的1/3且投资额超过总投资额的25%，但未经批准停止开发建设1年（含1年）以上的；

　　2．按照入市合同约定的建设工期结束时，仍未达到约定的建设面积；

　　3．已完成建设，但1年内未竣工验收备案，或竣工验收后1年内未投产，或者持续停产1年（含1年）以上的。

　　（二）投资强度与经济效益。

　　1．建设项目的固定资产投资及投资强度低于经批准、登记备案或入市合同双方约定的；

　　2．亩均经济效益指标（产出、税收等）连续3年（含3年）以上低于入市地块所在镇（场）同类集体经营性建设用地平均值50%的。

　　（三）产业准入。

　　1．项目不符合梅州市产业准入政策和生态环境保护要求的；

　　2．按照国家《产业结构调整指导目录》规定的限制类、淘汰类产业的；不符合安全生产、环保、能耗等产业发展政策要求的。

　　（四）其他情形。经认定的其他低效产业用地。

　　第七条 处置方式。经认定的低效用地可以根据实际情况采取以下方式进行处置：

　　（一）土地使用权人自行改造。具体方式如下：

　　1．限期开发。未经批准停止开发建设，或者未按入市合同约定期限完成建设的，由土地使用权人在规定期限内开发建设完成。

　　2．追加投资。竣工验收后未投产或者停产，投资强度、亩均经济效益经认定为低效，应限期追加投资，提高产出效益。鼓励企业通过项目合作实施开发建设再利用。

　　3．转型升级。在符合规划建设条件、产业发展布局的前提下，鼓励存在低效生产、低效利用及不符合生态环保要求的企业通过转型升级的方式发展新业态、新产业。

　　4．建设厂房。在不改变土地规划用途前提下，鼓励多元投资主体利用现有工业用地。经批准新建或改建为标准厂房的，可出租、出售给中小微企业从事工业生产和生产性服务经营。标准厂房在出售过程中需进行分割登记的，参照《梅州市农村集体经营性建设用地入市改革工作指引》进行登记。

　　5．土地置换。符合产业政策且具有发展潜力，但因规划、环保、能耗等原因不适宜继续在原址生产经营，确有必要易地搬迁的工业项目，可以遵循“在符合规划、权属清晰、面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则，同其他有意向进行土地置换的使用权人置换价值相当的工业用地，经批准后进行置换，依法办理登记用于原项目的生产。

　　6．集中连片开发。除入市合同明确不能进行合并开发外，在符合国土空间规划条件下，鼓励探索土地使用权人收购相邻多宗低效用地，申请集中连片开发，经土地所有权人同意后，县自然资源主管部门根据其申请，依法依规办理合并手续。

　　（二）政府主导再开发。土地使用权人有开发意愿，但没有开发能力的，同土地所有权人协商后可由土地使用权人报经原批准用地的人民政府批准，由土地所有权人依法收回土地使用权，并给予土地使用权人合理补偿。县人民政府、各镇（场）根据招商引资项目落地需要，引导符合相关条件的企业对低效用地进行收购，由收购企业对低效用地进行开发建设。

　　第三章  低效用地认定与处置程序

　　第八条 巡查发现。各镇（场）定期巡查入市集体经营性建设用地使用情况，具体包括开发建设、投资强度、经济效益、产业导向、安全生产标准、生态环保状况等，并做好相关工作记录。若发现存在本办法第六条情形的，应及时报送入市集体经营性建设用地低效用地认定与处置办法工作领导小组（以下简称“领导小组”）进行核实。

　　第九条 核实确认。由领导小组对各镇（场）上报的巡查情况进行核实，并向土地使用权人确认。在确认过程中存在下列情形之一的，认定为非土地使用权人原因造成的土地低效利用，否则认定为土地使用权人造成的低效利用。

　　（一）因未按照入市合同约定的时间、条件将集体经营性建设用地交付给土地使用权人致使项目不具备动工开发条件的；

　　（二）因国土空间规划依法调整，造成土地使用权人不能按照入市合同约定或规划用途、建设条件进行开发的；

　　（三）因国家、省、市出台相关政策，需要对集体经营性建设用入市合同中的规划条件、建设条件进行修改的；

　　（四）因集体经营性建设用地入市引起相关群众信访事项导致无法动工开发的；

　　（五）因事管制、文物保护等无法动工开发的；

　　（六）因自然灾害等不可抗力造成集体经营性建设用地无法按时开工、竣工的；

　　（七）其他因非使用权人行为导致的土地低效利用。

　　以上情形需由土地使用权人向领导小组提交经政府有关部门加盖公章的书面材料，说明土地低效利用原因。

　　第十条 出具低效用地认定书。被认定为低效用地的由领导小组向土地使用权人出具《低效用地认定书》，其应载明以下事项：

　　（一）集体经营性建设用地使用权人的姓名或者名称、地址；土地的坐落、批准用途、土地使用权性质、集体经营性建设用地入市合同编号、不动产权证书编号等；

　　（二）认定低效用地的事实和依据；

　　（三）低效原因和认定结论；

　　（四）认定低效用地的机关及认定日期；

　　（五）因非土地使用权人原因造成的低效用地，在《低效用地认定书》的认定结论中应当注明“认定为非土地使用权人原因造成的低效用地”字样。 

　　（六）其他需要载明的事项。

　　第十一条 建立台账。领导小组办公室负责建立入市集体经营性建设用地低效用地台账。低效用地认定情况和台账应向丰顺县人民政府报备

　　第十二条 制定方案。土地使用权人收到《低效用地认定书》1个月内编制低效用地处置方案，方案经土地所有权人、镇（场）人民政府同意后，交由领导小组审核，审核通过后报县人民政府批准实施。处置方案需明确以下内容：

　　（一）低效用地基本情况：集体经营性建设用地使用权人的姓名或者名称、地址；土地的坐落、批准用途、土地使用权性质、入市合同编号、不动产权证书编号等；低效用地认定原因；

　　（二）因未经批准停止开发建设、建设面积未达到入市合同约定的，需要在处置方案中明确开发建设完成期限；

　　（三）因投资强度、经济效益过低造成的低效用地，需明确当前投资金额、经济效益现状及再开发方式、预期目标、完成期限；

　　（四）因违反产业准入的，需明确当前产业类型、再开发方式及期限；存在生态环保问题的，除需明确产业类型外，还需要说明造成当前生态环保问题的原因、再开发改造方式及期限。

　　第十三条 实施处置。土地使用权人根据批准的处置方案对低效用地实施再开发，由领导小组联合各镇（场）监督实施，并与土地使用权人签订监管协议，协议应明确项目概况、监管内容、监管措施、未按时按质开发利用责任等。因非土地使用人原因造成的低效用地，可通过以下方式进行处置：

　　（一）延长动工开发期限的。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；

　　（二）调整土地用途、规划条件的。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合国土空间规划。

　　（三）由政府安排临时使用的入市地块。待入市地块具备开发建设条件，土地使用权人重新开发建设。

　　（四）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法调整造成低效利用的，可以通过置换价值相当、用途相同的集体经营性建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。

　　第十四条 核准验收。对于完成再开发目标要求的用地，应由土地使用权人向各镇（场）提出验收申请，各镇（场）联合领导小组根据处置方案进行核准验收。

　　第四章  监督与管理

　　第十五条县人民政府组织科工商务局、自然资源局、发展和改革局、税务局、司法局、梅州市生态环境局丰顺分局、住房和城乡建设局、农业农村局、统计局等相关职能部门及各镇（场）成立入市集体经营性建设用地低效用地认定与处置工作领导小组，负责低效用地的认定与处置实施工作。其中，各镇（场）负责入市集体经营性建设用地利用情况的动态巡查；各职能部门按照职能分工结合实际工作需要，协助低效用地的认定与处置相关工作。

　　第十六条被认定低效用地的，土地使用权人拒绝、回避或不配合再开发的，由领导小组联合各镇（场）加强监督管理，必要时依法依规查处土地使用权人的违约行为。

　　第十七条土地使用权人未积极采取改造措施或改造未达标，领导小组应严格按照监管协议、项目投资协议、入市合同等相关约定追究土地使用权人的责任。

　　第五章  保障与支持措施

　　第十八条各镇（场）应当依法对入市集体经营性建设用地使用情况进行监督检查，建立健全动态巡查制度，及时发现土地低效利用情况。

　　第十九条 低效用地再开发过程中，领导小组应对入市用地的规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等指标和要求的履行情况进行监督，各相关职能单位应积极配合。

　　第二十条 鼓励银行机构根据低效用地再开发项目特点和需求，创新信贷金融产品，提供信贷支持。

　　第二十一条加强招商引资与低效用地再开发的工作联动，及时发布可供招商的低效用地信息。

　　第二十二条 利用低效工业用地再开发，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经县人民政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，依法按新用途办理用地手续。涉及土地用途改变的，应依法办理相关用地手续。

　　第六章  附则

　　第二十三条 本办法由县科工商务局负责解释。

　　第二十四条本办法有效期3年，自印发之日起30天后施行，实施期间，如上级出台新政策，按照新政策执行。

政策解读：《丰顺县入市集体经营性建设用地低效用地认定与处置办法（试行）》政策解读